原告吴某翔。
委托代理人刘永明，北京市杰通律师事务所律师。
被告文昌某房地产开发有限公司。
法定代表人陈某玲，该公司董事长。
住所地：文昌市会文镇企业街X号。
委托代理人林某华，文昌某房地产开发有限公司经理。
原告吴某翔诉被告文昌某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年5月10日立案受理。依法由审判员云平山适用简易程序于2012年6月12日公开开庭进行审理。由于双方当事人争议较大，2012年6月12日转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴某翔委托代理人刘永明、被告文昌某房地产开发有限公司法定代表人陈某玲及其委托代理人林俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某翔诉称，原告于2010年1月26日与被告订立了“房屋分销合同”，合同中约定：如果被告取得商品房预售许可后十日内，原告未将合同指定的房产销售出去且自己于次日内也不与被告订立购房协议，则被告有权将房产另行销售，原告有权收回预先交付给被告的全部订金。合同订立后，原告向被告支付订金共计308494.00元。此款包括文昌某房地产开发有限公司开发的位于文昌市会文圩南侧新市坡的项目中两套房产的订金，一套是一层4号房屋，一套为三楼一80平米的房屋。前者已订立书面合同，后者未订立书面合同。合同订立后，被告于2011年1月称已取得房产预售许可证。但原告未将上述房产销售出去，原告也未与被告订立购房协议。按约定被告应将原告支付的订金308494.00元立即返还给原告，然而自始至今，原告多次向被告催要，被告一直以种种理由拒不返还。根据以上事实及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求法院：1、判令被告返还原告交付给被告的购房款308494.00元，并承担该款项以中国人民银行同期同类基准利率为计息标准所产生的利息（中国人民银行1-3年同类贷款基准利率为6.65%，自2011年2月1日起至起诉日即2012年5月9日所发生利息额为26441.00元）；2、判令被告承担本案诉讼费。
被告文昌某房地产开发有限公司辩称，答辩人认为被答辩人诉请没有事实和法律依据，理由如下：
一、被答辩人所诉情况与事实不符。2010年1月，漆某到答辩人开发项目处看房，并于2010年1月21日与答辩人签订分销答辩人开发项目的1层6号铺面和B栋3层303号房的《房屋分销合同》。此后，漆某称其亲戚杨某连、吴某翔也要分销答辩人项目，再次来找答辩人，后由漆某以吴某翔、杨某连的名义签订了1层4号铺面、A栋302号房的《房屋分销合同》。按合同约定，漆某签订四套房屋应支付定金共计458494.00元（其中吴某翔合同定金为125400.00元）。合同签订后，漆某支付定金150000.00元，尚欠308494.00元。2010年1月28日，漆某通知答辩人称其通过吴某翔的账户向答辩人支付剩余的308494.00元定金，其中包括吴某翔为自己支付的定金125400.00元和吴某翔代漆某支付的定金183094.00元。答辩人查收后，按照《房屋分销合同》分别为各分销人开具了收据，其中包括向吴某翔开具的125400.00元的收据。至此，漆某一方付清了四套房屋的定金，答辩人从未见过、也未联系过吴某翔，更没有与吴某翔约定分销或销售三楼80平米的房产。直到2010年10月，吴某翔到答辩人处看房时答辩人才见到吴某翔。当时，答辩人将125400.00元的收据交给吴某翔，吴某翔没有提出任何异议。
综上，吴某翔账户转账给答辩人的308494.00元中，属于吴某翔支付的定金只有125400.00元，其余的183094.00是吴某翔代漆某支付定金。吴某翔称向答辩人支付定金308494.00元以及称其签订答辩人另一处3楼80平米的房产都不是事实。况且，漆某以杨某连名义签订的B栋80.30平米房产的定金才86724.00元，而吴某翔称183094.00元是3楼80平米房产定金明显与事实不符。
二、被答辩人要求答辩人返还定金没有法律依据。
第一，《房屋分销合同》虽是漆某代表吴某翔签订，但吴某翔予以认可并付款，应认定为双方真实意思表示，且该协议并未违反法律行政法规强制性规定，依照《合同法》有关规定，双方应全面履行。
第二，按照《房屋分销合同》第5条第2款约定“合同期满时，如乙方未能将本合同指定房产分销完毕，乙方需于合同期满次日按合同中的分销价格与甲方签订《房屋认购协议》……若乙方未按时签订《房屋认购协议书》，甲方有权将该房屋另行出售，届时甲方无息全额退还乙方的合同定金”。按照此合同条款约定，若被答辩人不能在指定期限分销完毕，这应按分销价格与答辩人签订《房屋认购协议》，否则答辩人有权将房屋另行出售，且在房屋出售后才返还被答辩人已支付的定金。所以，被答辩人在分销期内没有对外销售该房，而分销期满后，被答辩人也不与答辩人签订《房屋认购协议》，造成答辩人投入资金至今无法收回，给答辩人造成经济损失。按照协议约定，被答辩人要求收回定金，需在答辩人将房屋另行出售之后。现房屋无法对外出售，被答辩人无权要求答辩人返还定金。
综上，答辩人恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，文昌市会文圩南侧新市坡的房产是被告文昌某房地产开发有限公司开发的项目，房屋建筑面积为4984.88平方米。2010年1月26日，原告与被告签订《房屋分销合同》，合同中的甲方是被告、乙方是原告。合同主要内容：第一条，甲方委托乙方分销该房产项目的一层4号房，建筑面积约55平方米；第二条，分销期限自本合同签署之日起至甲方取得预售许可证后的十日内；第三条，1、乙方分销本合同指定房产的价格为￥7600元/㎡；2、乙方分销本合同指定房产的利润由乙方自行向购房客户收取；第四条，签署本合同当日，由乙方支付合同订金￥125400.00元给甲方；第五条，1、在甲方取得预售许可证后的十日内，乙方的客户必须到销售现场与甲方签订《房屋认购协议》，2、合同期满时，如乙方未能将本合同指定房产分销完毕，乙方需于合同期满次日按合同中的分销价格与甲方签订《房屋认购协议》，同时合同订金抵付乙方应付的购房定金，若乙方未按时签订《房屋认购协议书》，甲方有权将该房屋另行出售，届时甲方无息全额退还乙方的合同订金。
原、被告签订合同后，2010年1月28日，原告通过网汇将用于购房首付款308494.00元支付到被告账户上，被告于2010年6月3日取得给项目商品房预售许可证。合同约定的分销期限届满后，原告未将合同签订的房屋销售出去，也未与被告订立购房协议。2011年7月19日到2012年2月12日期间，原告通过短信方式7次请求被告法定代表人陈某玲返还订金。被告法定代表人陈某玲回复信息表示愿意返还，但是没有明确返还的具体数额。
以上事实，有原、被告的陈述以及与原、被告向本院提交的证据予以证明。
原告向本院提交如下证据：1、文昌某房地产开发有限公司季度档案资料复印件，证明被告的主体资格；2、《房屋分销合同》，证明原告与被告之间有合同约定，若原告未能将本合同指定房产分销完毕，且未按时签订《房屋认购协议》，被告有权将该房另行出售，届时被告无息全额退还原告的合同订金；3、吴某翔工商银行核算清单；4、吴某翔账户发生明细文件，证据3、4证明原告通过银行转账方式支付了购房款308494.00元到被告的账户上；5、吴某翔与被告法定代表人陈某玲之间的短信记录，证明原告一直在向被告催还订金。
被告向本院提交如下证据：1、企业法人营业执照副本；2、商品房预售许可证；3、房屋分销合同4份（其中原、被告签订的房屋分销合同1份，漆某与被告签订的房屋分销合同2份，杨某连与被告签订的房屋分销合同一份）；4、记账凭证；5、旭升公司专用收据5张；6、证人漆某的书面证词；7、吴某翔发给证人漆某的短信内容（手稿）；8、证人翁某苗证言，证明旭升公司专用收据由其所开，且收据已交给吴某翔；9、证人田某证言，证明其亲眼看到漆某写的证词和证明漆某为买房跟其借80000.00元。
以上证据经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4以及证据5中关于原告向被告请求退款部分具有真实性、客观性、关联性均无异议，但认为无法证明被告收取原告308494.00元和同意返还订金金额为308494.00元。原告对被告证据的质证意见为：对被告1、2的真实性、客观性、关联性没有异议；对证据3涉及原告的房屋分销合同没有异议，认为漆某、杨某连与被告签订的合同与本案没有关联性；对证据4的真实性、关联性有异议，认为该证据不真实且与本案没有关联性；对证据5的真实性、关联性有异议，认为原告从未收过这些收据，而漆某和杨某连的收据与本案无关;对证据6真实性有异议，认为没有证据表明该书面证词由漆某所写，也不能证明原告替漆某交付订金；对证据7的真实性有异议，认为该证据与本案没有关联性。
本院对原、被告提供的证据作如下认定：
原告提供的证据1、2、3、4以及证据5中日期为2011年7月19日、2011年10月16日-11月24日、2012年1月5日-1月9日的短信内容具有真实性、合法性、关联性，具有证明效力，本院予以采纳，可以作为认定被告具有开发房地产主体资格、原告与被告之间签订《房屋分销合同》、原告支付购房款308494元给被告以及合同期限届满后原告催告被告退款事实的依据。对被告提交的证据1、2以及证据3中吴某翔的分销合同具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳，可以作为认定被告具有经营房地产开发和销售商品房主体资格以及原、被告签订《房屋分销合同》事实的依据。
原告提供的证据5中其他日期短信内容与本案没有关联性。被告提供的证据3中关于漆某、杨某连与被告签订的合同与本案没有关联性；证据4、5是被告内部记账单和收据，没有其他证据佐证；证据6漆某证词，证人没有出庭作证，也没有其他证据佐证；证据7与本案没有关联性；证据8证人翁某苗证言，该证人原属于被告公司职工，其证言没有其他证据佐证，不能单独作为认定事实依据；证据9田某的证言，由于田某与漆某系朋友关系，没有其他证据佐证，其证言不能单独作为认定案件事实依据，且其证言中关于漆某与其借款80000.00元与本案没有关联性。上述证据均缺乏证明力，本院均不予采纳。
本院认为，原、被告签订的《房屋分销合同》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效的合同，应受法律保护。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为:1、原、被告协议分销的房产是一套房屋还是三套房屋；2、原告支付到被告账户里的308494.00元里面的183094.00元是否属于漆某购房款；3、被告应返还给原告308494.00元及利息还是返还125400.00元。关于原、被告协议分销的房产是一套房屋还是三套房屋的问题。根据原告提供的证据显示，原告出具的房屋分销合同证明原告与被告协议分销的房屋仅为被告项目中的一层4号房。原告主张与被告两外分销两套房子，没有证据予以证明，本院不予认定。关于原告支付到被告账户里的308494.00元里面是否有183094.00元是属于漆某的购房款问题。被告承认原告汇入其账户共计308494.00元，但以该款中183094.00元属于漆某委托原告支付的购房款来抗辩，没有提供充足的证据予以证明该抗辩理由，本院不予认定。原告汇给被告的308494.00元中的183094.00元不能认定为属于漆某所有。关于被告应返还给原告308494.00元及利息还是返还125400.00元的问题。虽然原、被告签订的《房屋分销合同》约定购房定金为125400.00，但原告实际汇付到被告账户的购房款是308494.00元，被告没有证明该款中的183094.00元属于漆某委托原告支付的购房款，根据双方签订的《房屋分销合同》约定，合同履行期限至被告取得预售许可证后的10日内，合同履行期限届满次日原告不与被告签订《房屋认购合同》，被告有权另行出售房产，同时无息全额退还购房定金给原告。被告取得商品房预售许可证的时间是2010年6月3日，被告退款时间应当是2010年6月14日，被告没有按时退款构成违约，应当承担违约责任，即承担退款和原告催告退款日（2011年7月19日）至2012年5月9日的利息损失，利息按中国人民银行同时贷款利率计算至退还该款日止。原告主张自2011年2月1日起计算利息没有依据，本院不予支持。
综上，被告应当返还收取原告的308494.00元购房款及自2011年7月19日至2012年5月9日止利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告文昌某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴某翔退还购房款308494.00元及利息（利息自2011年7月19日计算至2012年5月9日止，按中国人民银行同期同类贷款率计算）。
二、驳回原告吴某翔其他诉讼请求
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6327元，由被告文昌某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长: 云平山 人民陪审员: 符旭 人民陪审员: 陈玉榜 二0一二年 九月 三日 书记员: 赵亚君