原告（反诉被告）上海*置业有限公司，住所地上海市浦东新区*。
法定代表人孙*，董事长。
委托代理人沈*，上海市*律师事务所律师。
委托代理人陆*，上海市*律师事务所律师。
被告（反诉原告）周*，男，1973年4月6日生，汉族，住上海市松江区*。
被告（反诉原告）蒋*，女，1975年8月31日生，汉族，住上海市松江区*。
上列二被告（反诉原告）共同委托代理人陈*，浙江*律师事务所上海分所律师。
原告（反诉被告）上海*置业有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）周*、蒋*（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，并于2012年8月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海*置业有限公司的委托代理人沈*、陆*，被告（反诉原告）周*、蒋*及共同委托代理人陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海*置业有限公司诉称，2011年10月8日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定由被告向原告购买原告开发的位于浦东新区*路528弄《*项目》103号房屋（以下简称“系争房屋”）。合同约定，“系争房屋”的暂测面积为176.62平方米，每平方米建筑面积单价为人民币（以下币种相同）22,647.49元，暂定总价为3,999,999元，由被告于签约时支付1,209,999元，余款279万元被告办理按揭贷款，于2011年11月12日前到账；若被告未按约付款，应向原告按未付款的日万分之五支付违约金。“预售合同”补充条款一中约定，除原告原因外，被告按揭贷款不能在合同约定之日前全部到原告账户的，被告即构成逾期付款，须按合同约定承担逾期付款的违约责任。现被告已支付首付款1,209,999元，尚余279万元未付，虽经原告多次催告，被告仍置之不理，已构成违约，被告的违约行为严重影响了原告的资金周转，故诉请要求：1、判令被告向原告支付剩余房款279万元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金237,150元（以本金279万元自2011年11月13日按日万分之五暂计算至2012年4月30日止，实际应计算到支付之日）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告周*、蒋*辩称，“预售合同”是原告提供的格式合同，原告在与被告签订合同时没有向被告充分说明合同的内容，且实际操作过程也与格式合同不一致，原告涉嫌欺诈，导致被告违背真实意思签订了合同，故“预售合同”属于可撤销的合同，不同意原告的诉讼请求。
被告周*、蒋*反诉诉称，被告蒋*为上海市引入人才，在沪尚无住房，希望利用自己有限的部分现有资金，借助银行按揭贷款来买房，以解决家庭住房之困，于是到原告位于*路528号《*项目》的售楼处咨询、看房。当时负责接待被告的是售楼人员黄*及销售经理潘*，期间被告明确将自己的条件和付款能力告诉了她们，并非常明确的声明如果能够获得银行总房款70％的按揭贷款，可以考虑购买该项目的103号房屋，当时，黄*和潘*保证，如果决定购买此房，凭被告的条件完全可以获得总房价70％的银行按揭贷款，被告只需支付30％即1,209,999元的首付款，并按要求提供按揭贷款的相关资料，贷款手续均由原告负责办理，且保证会在2011年11月12日前办下来。被告听了黄*和潘*的承诺，感觉符合自己的预想条件，决定购房，遂当场支付定金5万元。2011年10月8日，被告到原告的售楼处，在被告根据潘*的要求先缴纳首付款1,209,999元后，潘*安排的农行工作人员接待了被告，农行工作人员当场指出，根据被告收入状况无法办理70％的按揭贷款，销售人员又咨询了其他银行（工行、建行），得到的答复都是被告无法办理70％的按揭贷款，被告听此答复后明确表示，如果不能办理70％的按揭贷款，就没有能力购买“系争房屋”，要求原告退还首付款，但潘*表示，房款发票已开，不可能退还，并以预售合同已经打印出来，合同已网上确认生效等借口强迫被告签字，被告拒绝签字，潘*承诺会通过其他办法将70％的贷款在一个月内办妥，无奈，被告在原告提供的《上海市商品房预售合同》及《补充协议》上签了名。但是直到2011年3月15日，被告的70％按揭贷款仍未办下来。2011年3月15日，被告至原告处了解情况，并再次声明如果70％的按揭贷款办不下来，要求撤销合同、退还首付款，但一直没有得到原告的答复。被告认为，原告在签订合同前以能够办理总房价70％的按揭贷款的虚假承诺诱导被告作出买房决定，当被告相信他们的承诺，决定购买并带着首付款准备签订合同时，原告明知不能兑现代办总房价70％的按揭贷款的承诺，却故意颠倒程序，让被告先付首付款，当被告在正式签订合同前获知不能办理70％按揭贷款而要求放弃签订合同、退回房款时，原告却谎称合同已从电脑里打印出来，已经确认生效拒绝向被告退回首付款，并采取软硬兼施的办法，胁迫被告在违背真实意愿的情况下签订了预售合同和补充协议。被告签订预售合同完全基于原告的欺诈、胁迫，明显违反了被告的真实意思，预售合同属于合同法第五十四条规定的可撤销的合同，故提起反诉，要求：1、判决撤销原、被告于2011年10月8日签订的“预售合同”；2、判令原告立即返回被告购房首付款1,209,999元及期间利息67,760元（按月息0.7%从2011年10月8日暂算至2012年6月8日，应当计算至实际返回首付款之日止）；3、诉讼费用由原告承担。
原告上海*置业有限公司辩称，“预售合同”是双方真实意思表示，是在市房地局指定的标准示范文本的基础上签订的，且合同条款经双方协商，被告确认，不存在原告欺诈被告。依据“预售合同”约定、银行办理贷款的相关规定及贷款的操作贯例，贷款是由被告与银行发生关系，原告对于被告是否办理贷款，能够办出贷款不承担责任，原告也未作任何承诺。根据“预售合同”约定，被告获批的贷款金额不足申请金额的，应当现金补足。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2011年10月8日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订“预售合同”，约定由乙方向甲方购买“系争房屋”，“系争房屋”的暂测面积为176.62平方米，每平方米单价为22,647.49元，暂定总价为3,999,999元。“预售合同”附件一付款方式和付款期限约定，在签订本合同时，乙方已支付1,209,999元（含定金5万元），尚有房款279万元乙方办理按揭贷款，在2011年11月12日前到账。“预售合同”第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的5％，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。“预售合同”补充条款一中的第三条约定，若合同附件一约定乙方以按揭贷款（包括个人住房商业性和/或公积金贷款）支付部分房款，则乙方同意遵守以下约定：1、该部分款项的贷款手续，按照乙方与贷款银行之间借款合同的约定和贷款银行的相关要求办理，因办理贷款而发生的相关费用由乙方承担。2、甲方对乙方能否获得贷款及贷款条件，不作承诺及保证。3、除甲方原因外，乙方按揭贷款不能在合同约定之日前全部到甲方账户的，乙方即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。4、除甲方原因外，如贷款银行不予批准贷款或批准的贷款金额少于乙方申请的金额的，乙方应在贷款银行或甲方通知之日（以时间在先为准）起5日内自筹资金付清差额部分，否则乙方即构成逾期付款，须按合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。5、若因国家有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求乙方增加首付款比例的，乙方应在贷款银行或甲方通知之日起5日内增加支付首付款并按银行要求配合补充材料，以满足按揭贷款申请要求，否则乙方即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。“预售合同”签订当日，被告支付原告房款1,209,999元（包括之前支付的定金），至2011年11月12日，被告未能付清其余房款。
另查明，原告于2011年4月22日取得“系争房屋”的商品房预售许可证。
以上事实，由经庭审质证的“预售合同”、商品房预售许可证及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，被告表示，在被告支付首付款后原告的销售人员告知被告在农行、建行贷70％不行，当时被告就要求退还首付款，但销售经理潘*说不能退，让被告放心，一个月内帮被告办妥70％的贷款，所以被告才签了合同。被告为此提供了被告蒋*与原告销售经理潘*于2012年3月15日在售楼部的谈话录音，证明2011年10月3日，原告采用虚假承诺引诱被告作出购房决定并支付定金5万元；2011年10月8日，被告带了首付款准备签合同时，原告明知不能兑现70％按揭贷款的承诺，故意颠倒程序，让被告先支付首付款，再签订合同；在被告支付了首付款后签订合同前，原告才告知被告不能办理70％按揭贷款；被告签订合同前知道不能办理70％按揭贷款，要求退还首付款时，原告称合同已从电脑里打印出来，已经生效，拒绝退还首付款，迫使被告在违背真实意思的情况下签订了“预售合同”。原告对录音资料的真实性不予确认，但表示，原告售楼处有一个销售人员叫潘*，但不是销售经理，她是原告委托销售的销售公司的工作人员，经与其联系，她表示，记不清楚3月15日的事情，也不能确认被告提供的录音资料中有其声音，原告另表示，被告提供的录音资料不能证明其待证事实，反而能证明，被告在得知贷款不能获批的情况下仍签订了“预售合同”，不存在原告胁迫被告签订合同，另外，没有证据证明原告向被告承诺为其办理贷款。
本院认为，根据法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。现被告称，原告以能够办理总房价70％的按揭贷款的虚假承诺诱导被告作出买房决定，原告明知不能兑现代办总房价70％的按揭贷款的承诺，却故意颠倒程序，让被告先付首付款，当被告在正式签订合同前获知不能办理70％按揭贷款而要求放弃签订合同、退回房款时，原告却谎称合同已从电脑里打印出来，已经确认生效而拒绝向被告退回首付款，并采取软硬兼施的办法，胁迫被告在违背真实意愿的情况下签订了“预售合同”，故“预售合同”应当撤销。对此，本院认为，虽然被告为此提供了录音资料，称系被告蒋*与原告销售经理潘*于2012年3月15日的谈话录音，但该录音资料的真实性未得到原告确认，且该谈话内容也不足以证明被告所要待证的事实，另外，按被告所述，其在支付首付款后签订“预售合同”前已得知不能办理总房款70％的贷款，那么考虑到贷不出70％的贷款会影响其付款能力的，被告完全可以拒绝签订“预售合同”，但被告还是签订了“预售合同”，且在合同中对获批贷款不足申请额度应如何处理作出明确约定，即由被告现金补足，被告称是原告承诺在一个月内帮被告办妥70％的贷款，所以被告才签了合同，对此，原告不予认可，而被告也未提供证据证明，本院难以采信。综上，被告仅凭录音资料主张“预售合同”完全基于原告的欺诈、胁迫，明显违反了被告的真实意思表示，应当撤销，依据不足，本院不予支持。
根据“预售合同”约定，被告应于本合同签订时支付房款1,209,999元，余款279万通过贷款支付，于2011年11月12日前到原告账上；除原告原因外，被告按揭贷款不能在合同约定之日前全部到原告账户的，被告即构成逾期付款，须按合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任；如贷款银行不予批准贷款或批准的贷款金额少于被告申请的金额的，被告应在贷款银行或原告通知之日（以时间在先为准）起5日内自筹资金付清差额部分，否则被告即构成逾期付款，须按合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。根据被告的陈述，其在“预售合同”签订的当日就知道不能贷足总房款的70％即279万元，那么依据合同的约定，不足部分应当由被告现金补足，但被告并未按时付清房款，已构成付款违约。现原告要求被告支付购房余款，并无不妥，应予支持。至于逾期付款违约金，本院认为，综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的逾期付款违约金按未付款额的日万分之五计算，显属过高，违约金由本院参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则按未付款的每日万分之二计算。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周*、蒋*应于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海*置业有限公司房款279万元；
二、被告（反诉原告）周*、蒋*应于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海*置业有限公司逾期付款违约金，以本金279万元的每日万分之二自2011年11月13日起计算至被告（反诉原告）周*、蒋*支付原告（反诉被告）上海*置业有限公司279万元房款日止；
三、驳回被告（反诉原告）周*、蒋*的反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费31,017元，减半收取计15,508.50元，由原告（反诉被告）上海*置业有限公司负担508.50元，被告（反诉原告）周*、蒋*负担15,000元；反诉案件受理费8,149.50元，由被告（反诉原告）周*、蒋*负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员: 张敏 二〇一二年 九月 十日 书记员: 王晓燕