上诉人（原审被告、反诉原告）张继能。
上诉人（原审被告、反诉原告）张义清。
被上诉人（原审原告、反诉被告）光山县城关供销合作社（以下简称城关供销社）。
上诉人张继能、张义清与被上诉人城关供销社因互易纠纷一案，不服光山县人民法院（2010）光民初字第175号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张继能、张义清的委托代理人，被上诉人光山县城关供销合作社及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，本诉被告张继能、张义清于2007年通过购买或房屋置换等形式取得了张某某、吴某某、张一某、孔某某、杨某某、谭某某、潘某某7位住户的房屋所有权，该7户的房屋均系本诉原告单位的房改房，均系砖木结构平房，均集中位于原告院内，房产权证均由原告单位统一办理，7户房产证记载的总建筑面积为262.96平方米。其中每户面积（平方米）：张某某56.7、吴某某50.96、张一某18.25、孔某某42.94、杨某某34.93、谭某某30.62、潘某某28.56.二被告取得上述7户房产权后，欲建楼房，按照有关规定，建房需四界及四邻签字，同时因上述7户的房屋均位于原告院内，需要原告签字，原、被告经多次协商，于2008年7月8日签订一份换房协议。协议中原告为甲方，二被告为乙方，协议的内容共有五条，主要内容：“甲乙双方本着公平、公正、自愿、互惠互利的原则，经双方充分协商达成房屋建设和置换协议如下：1、甲方原有证件面积超过77平方米，通过协商，甲方置换乙方房屋一套，建筑面积160平方米，相差正负0.3左右，互相不补给。从东数二单元（含车库）三楼东房，另置换一间车库从东到西与金维利车库隔壁，面积3.5×6米，房屋面积超出一平方以上相差部分按每平方米壹仟元互补，证件乙方办理，甲方乙方共同承担该房的证件办理费用。协议第四条明确：“房屋竣工后，乙方十日内交甲方房屋钥匙”。原告在协议上的上端和下端甲方的位置上加盖了单位公章，二被告在协议上下端乙方位置上分别签字并按指印，此协议鉴定的当天，原告在二被告持有的上述张某某等7户作为申请人的光山县城镇居民建房申报表上加盖了原告单位的公章，后相关单位及县规划局有关领导在该申报表或加章或签字。2008年8月，光山县城乡规划设计室绘制“北城供销社七户旧房改造建设规划图方案”，在该方案规划设计说明栏里，说明其设计依据系北城供销社七户联建需要办理建房手续的申请及领导批示意见，建设项目业主张某某等，地理位置，位于原北城供销社院落内。规划用地性质：居住用地。规划占地面积560㎡，房屋建设占地面积362.25㎡、建筑面积1267㎡、规划设计控制指标：拟建筑层数3.5F，容积率2.26、绿化率5%，2008年9月28日，光山县城乡规划管理局为二被告颁发城镇建设用地规划许可证[城规字（2008）0000113]，该证许可征地362㎡，建筑面积1267㎡，建筑层数三层半，用地位置北关城关供销社，2009年3月20日，二被告以上述7户的名义与光山县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同第四条载明：宗地总面积大写伍佰陆拾平方米，其中出让宗地面积为大写叁佰陆拾贰点贰伍平方米，（小写362.25平方米），第八条载明：出让价款为人民币85539.00元，每平方米人民币236元。第十三条对建筑总面积建筑容积率、绿地率作出了与上述建设规划图方案相应数额相一致的规定。同日，二被告取得了县国土资源局颁发的建设用地批准书，该批准书批准用地面积叁佰陆拾贰点贰伍平方米。此前，在2008年9月2日，原告与二被告又签了一份“协议”，内容为：“按照县六城联创指挥部检查要求，现供销社院内脏、乱等情况严重，为了有效治理，改善院内职工住户环境，在无力承担改建治理情况下，经单位研究同意用联建占用单位部分土地、作价壹万八千元整作为补偿，给张继能、张文清，改建倒塌公用厕所和建一个标准的垃圾池以及改建单位老职工陈昌友的猪圈的一切费用，否则如不按上述协议改建，单位有权让其承担经济损失”。同日，原告收取二被告现金30000元。由原告单位副主任兼出纳李俊出具收条。此协议签订后，二被告安排人将厕所推倒，因何油坊个别村民及陈昌友阻挡二被告未落实改建公厕，建设标准垃圾池及建陈昌友猪圈的内容。后经原告单位领导多方做工作及协调，由原告单位雇请潘斗柱等人修建厕所等，原告为此支付潘斗柱等人工钱料钱15800元。
另查明,二被告在本案中系合伙关系，在取得上述7户联建审批手续后，于2009年5月18日开工，2010年3月竣工。经本院审判人员组织原、被告于2010年4月8日对二被告建设的联建楼用地面积现场测量：该幢楼东西长为31.42米，南北宽为10.20米，该幢楼实际占地面积为320.48平方米。
上述事实有原告向法庭提交的“换房协议”（原件）、潘斗柱领款条（复印件）各一份及被告提交的张某某等7户的房产证（复印件）共7份、建房平面图11张、建设工程规划许可证（复印件）1份，被告手绘上述7户居民原住房用地平面图1份，上述7户原部分住房照片（复印件）1张，被告竣工后楼房现状的照片二张。“协议”（复印件）1份，原告单位副主任兼出纳李俊收取被告现金叁万元的收条（复印件）1份，宋奎政、张传斌书面证明各1份。及本院审判人员组织原、被告现场对二被告楼房竣工后对楼房东西南北长、宽度测量平面图及本院依职权在光山县城乡规划管理局调取的北城供销社七户旧房改造建设规划图方案，光山县城镇居民建房申报表、光山县城镇建设用地规划许可证，建设用地批准书、国有建设用地使用权出让合同各一份及庭审笔录在卷佐证，可以认定。
本案庭审中，本院审判人员归纳并经双方当事人同意，本案的争议焦点有四个方面：1、换房协议签订过程中有无胁迫行为；2、反诉原告是否占用了反诉被告的土地使用权面积，占用了多少；3、涉案的一套房屋（含车库）是否是原告的合法报酬；4、反诉原告索赔2万元的事实和法律依据；
根据当事人的诉求、答辩及举证质证情况，本院综合分析认定如下：
1、关于换房协议签订过程中有无胁迫行为的问题。
本院认为：一是本诉二被告具有签协议的主动性。二被告所建房屋，名义上是旧房改造、七户联建，实质上是二被告进行房地产开发以获取利润，出于此目的，被告多次主动找至原告,《换房协议》是在被告多次主动找至原告经双方充分协商的情况下签订的。二是作为具有完全民事行为能力的二被告，在民事活动中，对自己的行为、承诺、责任及后果应当有正确的认知能力。三是换房协议从双方多次协商到打印成文，二被告具有权衡利弊得失的时间，二被告在协议上签字划押，应当认定协议内容是二被告真实意思的表示。四是被告没有举证证明原告存在胁迫的事实。因此，被告辩称换房协议是原告胁迫其所签订，无事实依据，理由不成立，本院不予采信，该协议系双方当事人真实意思的表示，为有效协议。
2、关于反诉原告是否占用了反诉被告的土地使用权面积、占用了多少的问题。
原、被告双方签订的《换房协议》是明确双方权利义务关系的基础，也是引起本案纠纷的关键所在，其中第一条第一句即：“甲方原有证件面积超过77平方米”，因上述7户的主要家庭成员系本诉原告单位的职工，7户房屋均系原告单位的房改房，统一由原告单位办理房产权证，且集中位于原告单位的院落内，相对被告而言，原告认为上述7户的房产证证件即属于原告的证件。“面积超过77平方米”，即指本诉被告建楼房需使用的占地面积比上述七户实际占地面积要多用77平方米，被告需要多占用的面积，即属原告单位使用的土地面积。虽然协议中“甲方原有证件面积超过77平方米”这句话表述不清晰，但这句话的上述两层含义原、被告在签协议时双方均是认可的。否则，双方就不可能签订《换房协议》。应当认定，被告建房实际用地面积超过上述7户房屋占地面积的土地，其应当属于原告使用土地的范围。按照有关行政法规规定，建房者应先取得规划手续。规划管理部门为二被告绘制的建设规划图方案，规划建设占地面积为362.25㎡，这个面积是规划部门有关人员经现场核实后，对二被告建房规划设计时，考虑到建房依法须具有的容积率、绿化率、消防通道等因素而确认的二被告建房必须使用的房屋建设占地面积，二被告据此向有关部门缴纳了相应的土地使用权出让金。这个面积比上述7户房屋占地面积262.96平方米多出99.29平方米，因此，二被告多占用原告的土地面积事实清楚，反诉原告辩称没有占用反诉被告一寸一分土地的理由与事实不符，本院不予采信。
3、关于涉案的一套房屋（含车库）是否是原告的合法报酬的问题。
本院认为：原告应取得的一套房屋（含车库）是原告应取得的合法报酬，一是被告占用原告土地面积事实清楚，基于《换房协议》的约定，被告应向原告交付房屋和车库；二是二被告在建房时，原告做了大量的协调疏通等工作，为被告顺利建房提供了便利条件。
4、关于反诉原告索赔2万元的事实和法律依据的问题。
由于反诉原告对索赔2万元的诉讼请求未提供证据支持，无事实依据，对该项反诉请求，本院不予支持。
关于原、被告双方于2008年9月2日签订的一份“协议”的认定。首先“协议”系原、被告双方签订，是真实的，其次，因各种因素，本诉被告未能落实协议内容，虽然本诉被告提交了宋奎政、张传斌两份证明材料，意欲证明其已落实协议内容因证人未到庭作证，未接受当事人的质询且原告予以否认，本院不予采信。再次从“协议”内容看，该“协议”与《换房协议》不具有关联性，不是《换房协议》的补充协议，原、被告对“协议”内容的落实与否、不影响《换房协议》的效力。
关于原告收取被告3万元现金性质的认定，原告主张此款系落实《换房协议》的预收款，被告主张系原告收取的加章费，从原告诉讼请求的第3条即：责令被告结算由于欠缺建筑面积的房屋差价款（以实际面积计算。原告原预收被告30000元可折抵）看此款应视为原告为落实《换房协议》对被告的预收款。
综上，原审认为：原、被告签订的《换房协议》系双方当事人真实意思的表示，为有效协议。双方当事人均应按协议约定，行使权利，履行义务。原告已按协议履行了义务，应当享有协议约定的权利，被告在楼房竣工后，应当按协议履行义务而未履行，违反了诚实信用原则，其行为属违约，依据《合同法》规定，被告应当按协议约定继续履行义务。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告张继能、张义清在本判决生效后十日内按《换房协议》约定的位置、面积向原告光山县城关镇供销合作社交付房屋车库及其产权证书。所交付的房屋、车库面积不足部分，按每平方米1000元的价格，补偿给原告光山县城关镇供销合作社，原告已预收被告的30000元，从中冲抵。被告张继能、张义清对上述义务履行负连带责任。二、被告张继能、张义清交付上述房屋及车库、超出《换房协议》约定的面积，超出面积由原告光山县城关供销合作社按每方米1000元补偿给被告张继能、张义清。三、办理上述房屋权属证件所需费用，由原告光山县城关镇供销合作社与被告张继能、张义清各承担50%。四、驳回反诉原告张继能、张义清的反诉请求。案件受理费2000元，反诉受理费550元共2550元由本诉被告张继能、张义清承担。
张继能、张义清不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审认定以下情形缺乏事实依据及法律依据。原审判决书第11页表述“……规划部门为二被告绘制的建设规划方案，规划建设占地面积为362.25平方米，……，这个面积比上述7户占地面积262.96平方米多出99.29平方米，因此，二被告多占用原告的土地面积事实清楚，……”。“本院认为：原告应取得的一套房屋（含车库）是原告应取得的合法报酬，一是被告占用原告土地面积事实清楚，基于《换房协议》的约定，被告应向原告交付房屋和车库；二是二被告在建房时，原告做了大量的协调疏通等工作，为被告建房提供了便利条件”。上诉人认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条、十六条的规定，张某某等七人是依据其与光山县国土资源局所签订的出让合同并缴纳土地使用权出让金后，由光山县国土资源局提供了362.25平方米土地使用权，而非占用被上诉人的土地面积。何况被上诉人并没有其所举张享有该土地面积的合法土地使用权凭证；即使被上诉人有合法土地使用权依据，也是光山县国土资源局行政许可侵害其权益，与他人无关。二、对上诉人与被上诉人所签订“换房协议”的性质及效力的分析。首先，对上诉人与被上诉人之间土地使用权买卖法律关系进行分析。无论是“换房协议”签订时、被上诉人起诉时、法庭调查时、还是现在，上诉人都没有见到被上诉人享有土地使用权凭证。被上诉人没有协议标的物的土地物权凭证，也就无法转移标的物的所有权，被上诉人无法履行合同义务，故其无法主张合同权利。其次，对上诉人与被上诉人之间房屋所有权买卖法律关系进行分析。上诉人要履行房屋所有权转让协议，应当享有房屋所有权，上诉人根本就没有取得房屋所有权，没有房屋，缺乏标的物，怎么转移标的物所有权？被上诉人没有土地使用权，上诉人没有房屋所有权，“换房协议”因缺乏标的物不能成立。合同不成立，也就不产生合同效力。三、原审判决认定物权主体错误。一审判决将本属于国家所有、由县政府土地主管部门作为出让土地的主体，认定为不适格的被上诉人光山县城关供销合作社明显错误。将从光山县国土资源局出让取得土地使用权主体的张某某等人错误认定为上诉人张继能、张义清。四、被上诉人没有合法根据取得的上诉人的人民币30000元应当返还。
光山县城关供销合作社答辩称：一、本案已过上诉期限，二审不应受理。二、上诉人之所以能够顺利从事此次房地产开发，其主要得益于答辩人的大力支持。三、依法成立的合同，当事人必须遵守。
二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人张继能、张义清与被上诉人光山县城关供销合作社于2008年7月8日签订了《换房协议》一份，协议对双方当事人的权利、义务作出了明确的约定，是双方当事人的真实意思表示，是依法成立并生效的合同，双方均应按照约定履行各自的义务。关于该换房协议的履行情况，光山县城关供销合作社提交了张某某等七人的房屋产权证，其中每户面积：张某某56.7平方米、吴某某50.96平方米、张一某18.25平方米、孔某某42.94平方米、杨某某34.93平方米、谭某某30.62平方米、潘某某28.56平方米。上述七户房产证记载的总建筑面积为262.96平方米；光山县国土资源局出具的国有建设用地使用权出让合同显示：“受让人为张某某等七人，宗地总面积560平方米，其中出让宗地面积362.25平方米，宗地坐落于县城弦山北路西侧、原城关供销社家属院内”；光山县国土资源局建设用地批准书显示：“建设项目名称为张某某等七户城镇居民联建楼，批准用地面积362.5平方米，建、构筑物占地面积1267平方米，土地坐落于县城弦山北路西侧、原城关供销社家属院内以及建设用地四至界限”。上述证据显示张某某等七人的原房屋总建筑面积为262.96平方米，建设用地批准书显示张某某等七户房屋批准用地面积为362.5平方米，该面积比张某某等七人原住房面积多出90余平方米，而且国有建设用地使用权出让合同与建设用地批准书均显示该宗地坐落于县城弦山北路西侧、原城关供销社家属院内，该宗地虽然由张某某等七人缴纳土地出让金，取得土地使用权，但该宗地包含了张某某等七人原有住房的总建筑面积以及《换房协议》中约定应由城关供销社交付的土地面积。因此，可以认定上诉人张继能、张义清建房时占用了光山县城关供销合作社实际占有的部分土地。上诉人认为光山县城关供销合作社未履行合同义务的理由与事实不符。另外，根据合同相对性原则，合同双方当事人是张继能、张义清与光山县城关供销合作社，既然光山县城关供销合作社履行了自己的义务，那么张继能、张义清也应当履行交付房屋的义务。故上诉人认为原审判决认定物权主体错误的上诉理由不能成立。关于被上诉人收取的上诉人人民币30000元，上诉人认为此款属于对方没有合法根据取得的不当利益，应予返还的上诉理由经查，原审综合本案具体情节，认定此款是城关供销社为落实《换房协议》对被告的预收款并无不当，此款可待双方交付房屋后据实结算。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2550元，由上诉人张继能、张义清承担。
本判决为终审判决。
审判长: 余多成 审判员: 连振华 代理审判员: 郑鹏飞 二o一一年 五月 四日 书记员: 袁永明