上诉人（原审被告）：重庆民楠房地产开发有限公司。
法定代表人：张民洪。
委托代理人：朱代文，男，生于1952年5月30日，汉族，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：林德，男，生于1963年1月21日，土家族，医生。
委托代理人：游长江，石柱土家族自治县法律援助中心法律工作者。
委托代理人：谭千富，石柱土家族自治县法律援助中心法律工作者。
被上诉人（原审被告）：重庆市丰都县第一建筑工程公司。
法定代表人：付泽光。
委托代理人：杜超，重庆森吉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙宗权，男，生于1956年4月2日，汉族。
原审被告：石柱土家族自治县沙子镇人民政府。
法定代表人：谭素华，该镇政府镇长。
委托代理人：杨海，该镇政府干部。
上诉人重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司）与被上诉人林德、重庆市丰都县第一建筑工程公司（以下简称丰都一建司）、孙宗权、原审被告石柱土家族自治县沙子镇人民政府（以下简称沙子镇政府）互易纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2010年11月10日作出（2010）石法民初字第105号民事判决，民楠公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年3月30日，丰都一建司与沙子镇政府签订《沙子镇龙河路花园街建设意向性协议》，同年4月11日，丰都一建司设立重庆市丰都县第一建筑工程公司第一分公司（以下简称第一分公司），并任命孙宗权为第一分公司经理，但该分公司未经工商行政管理部门登记。2005年4月14日，丰都一建司给孙宗权出具了(2005)字第15号法人委托代理证书，该证书写明：丰都一建司书面委托孙宗权在重庆市各市、县、镇、乡范围全权代理、协商、签定施工合同、招投标及引资有关事项业务全面组织工作。同年4月21日，孙宗权以丰都一建司之名与沙子镇政府订立了《建设工程施工合同》，在合同上加盖了第一分公司的印章，孙宗权在法定代表人处签字。该合同约定：将沙子镇龙泉路河堤档墙、平场、街道、房屋、亭子、牌坊、绿化及步行街等工程承包给丰都一建司开发。同年5月15日，丰都一建司行文撤销了第一分公司，并免去了孙宗权的第一分公司经理职务。2005年7月10日孙宗权以第一分公司之名与林德订立了《旧房换新房协议》，在协议中约定：第一分公司沙子项目部承担沙子镇风情园移民住房工程。因林德私人住房在施工范围内，为终身征用林德私人住房共二楼一底及地平面积，第一分公司同意以旧房换新房，其交换条件是第一分公司以将建的风情园移民住房门面二间、住房两套以整幢楼房的面积最多换取林德的旧房，住房两套在二楼相对，位置以规划的一号楼挨着沙子大桥边的1-2号门面位置；交付时间2006年12月底；同时在协议中写明：协议期内三个月未交付房屋，第一分公司按市价支付林德房屋租金费；协议第二条写明了办理房屋的两证由第一分公司负责。孙宗权作为第一分公司的代表签字并加盖了重庆市丰都县第一建筑工程公司石柱工程项目部的印章。合同签订定后，由于丰都一建司资金缺乏，施工进度缓慢，从2006年4月就全面停工。2006年5月1日，民楠公司与丰都一建司石柱工程项目部订立了《转让合同书》，将丰都一建司在沙子镇移民小区开发合同的内容全部转让给民楠公司。同年7月9日，民楠公司在给沙子镇政府的报告中承诺对拆迁还房和未拆房、未征土地由民楠公司解决。并在其报告的附表中列明了林德拆房还房按原协议执行。2006年7月23日沙子镇政府与民楠公司订立《石柱县沙子镇移民小区开发合同》，将原承包给丰都一建司的工程承包给民楠公司。同年8月8日，沙子镇政府书面函告丰都一建司解除合同。同年10月25日，一审法院应丰都一建司的请求对其已做工程委托重庆龙源建设工程造价有限公司进行了鉴定，鉴定结论为：丰都一建司所做工程造价为1514555.00元。民楠公司先后支付了丰都一建司原各工程队及鱼塘、电杆、变压器赔偿款共计1976478.80元。2009年底，民楠公司不承认给林德还房。2010年1月19日，一审法院根据林德的诉前保全申请，以（2010）石法民保字第2号民事裁定查封了民楠公司在沙子镇移民示范小区一号楼（挨沙子大桥边）的1至2号门面房两间和门面之上的二楼住房两套。2010年2月26日，石柱县价格认证中心应石柱县法律援助中心之托对应还林德之房的市价和租金进行了评估，其评估价格分别为620540.00元和每月910.00元。林德支付了鉴定费用2000.00元。
2010年1月28日林德起诉请求：1、四被告连带按还房合同还房。2、从2007年4月1日起每月支付林德房屋租金1200.00元至还房之日止。3、由被告承担保全费、鉴定费、诉讼费用。后发现该小区工程中所修的房屋没有相关修建手续，无法办证，又变更诉讼请求为：1、解除林德与丰都一建司、孙宗权于2005年7月10日签订的旧房换新房协议。2、四被告连带赔偿林德房屋损失620540.00元，庭审中又变更请求为折价赔偿或者还房。3、从2007年4月1日起每月支付林德房屋租金910.00元至付清房屋损失620540.00元止。4、四被告承担鉴定费2000.00元、保全费3206.00元及诉讼费。丰都一建司辩称，林德与孙宗权订立的旧房换新房协议与丰都一建司无关，系孙宗权的个人行为，现应由民楠公司还房，丰都一建司不承担连带责任。林德要求赔偿损失已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。孙宗权未作答辩。沙子镇政府辩称，丰都一建司将工程转包给民楠公司,与镇政府无关，镇政府不应承担任何责任。民楠公司辩称，林德是与丰都一建司订立的旧房换新房协议，只能找丰都一建司还房，丰都一建司没有将安置林德的债务移交民楠公司。
一审法院认为，林德被拆除的房屋原系廖发啟所有并持有政府所发的契本契。陈明林于1994年10月10日从廖发啟手中购得此房。林德又于1999年5月8日从陈明林处购得此房，陈明林在本案中已书面声明此房的一切权利与他无关。林德的房屋在被拆除时的面积（住房四楼一底，第三层为两间门面,占地面积68.2平米、建筑面积272.80平米、猪圈厕所上面有25平米门面、已完基础工程的待建面积45平米、地坝20平米），不仅有廖发啟的契本契、陈明林与林德的房屋买卖合同、村民王宗熙、向云、谭明元证言和村委会的证明相互印证，更有2005年7月10日孙宗权以第一分公司之名与林德订立的《旧房换新房协议》的还房内容相佐证，应予采信。丰都一建司与民楠公司辩称林德作为本案原告主体不适格、被拆房面积不清的理由，未提供相应证据证明，不予采信。丰都一建司本身不具备房地产开发资质，又违规下设第一分公司并任命孙宗权为经理，给孙宗权出具丰都一建司的法人委托函，让孙宗权与沙子镇政府订立《建设工程施工合同》，该合同已被重庆市第四中级人民法院生效判决认定为房地产开发合同，是一个无效的合同。由于第一分公司未经工商行政部门登记不具备法人资格，其作出的民事法律行为之民事权利义务均归于丰都一建司承担。该合同的订立致使在施工范围内的被拆房户有理由相信孙宗权有权与他们订立拆房还房合同。正是基于孙宗权的这种表见代理，林德才与孙宗权订立《旧房换新房协议》。孙宗权作出的这一民事法律行为之民事权利义务应依法归于丰都一建司承担。该协议订立后，林德至今未得到房屋，对此，除了丰都一建司要承担主要责任外，作为发包方的沙子镇政府依法应承担对合同相对方资质审查不力的责任。林德要求撤销其与第一分公司的还房协议和按石价认[2010]鉴字第15号价格鉴定结论书中的鉴定价格620540.00元赔偿其房屋损失的请求于法无据，不予支持。民楠公司为了取得沙子镇移民小区的房地产开发权，不仅在2006年5月1日与丰都一建司石柱工程项目部订立《转让合同书》，将丰都一建司在沙子镇移民小区开发合同的内容全部转让给民楠公司，还在同年7月9日在给沙子镇政府的报告中承诺对拆迁还房和未拆房、未征土地由民楠公司解决，并在其报告附表中列明了林德拆房还房按原协议执行。正是有了《转让合同书》、报告和附表详细说明，沙子镇政府才在2006年7月23日与民楠公司订立《石柱县沙子镇移民小区开发合同》，并将原承包给丰都一建司的工程承包给民楠公司，也充分证明了民楠公司承接的工程内容中包含了给林德还房的义务。其还房义务写明了是按原协议执行，民楠公司不能举证林德与他人订立还房协议，故对此处的原协议只能推定为2005年7月10日孙宗权以第一分公司之名与林德订立的《旧房换新房协议》，此协议不仅写明了还房的具体位置，还写明了未按期交房应承担林德房屋租金的责任，所以林德要求民楠公司还房和承担其房屋租金的请求，予以支持。但其房屋租金为公平起见，应以本县价格认证中心鉴定的每月910.00元计算为宜。按《旧房换新房协议》约定，从2005年10月11日起算，由于林德只要求从2007年4月1日起算，系部分放弃其权利，其主张符合法律规定，予以准许。丰都一建司辩称在2005年5月15日行文撤销第一分公司和免去孙宗权的职务时函告了沙子镇政府和对外张贴了公告，但未提供相应证据，故对其辩称理由，不予支持。民楠公司辩称没有承接给林德还房的理由无相应证据证明，不予认可。由于民楠公司是在2009年底才翻悔给林德还房，丰都一建司辩称林德之诉已超过诉讼时效的理由不能成立，不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二十二条、第二十六条、第五十条、第五十二条第一款第（六）项、第五十四条、第六十条、第七十九条、第一百一十二条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条第一款、第八十四条、第一百三十条之规定，判决：一、限民楠公司在本判决生效后十五日内将其在沙子镇移民示范小区一号楼（挨沙子大桥边）的1至2号门面房两间和二间门面房之上的二楼住房两套（两套房门）安置还给林德。二、由民楠公司从2007年4月1日起，每月支付林德房屋租金910.00元至林德收到本判决第一条中的门面和住房时止。三、驳回林德的其它诉讼请求。案件受理费9172.00元、保全费3206.00元、鉴定费2000.00元，合计14378.00元。由丰都一建司承担6751.20元、由沙子镇政府承担4751.20元、由民楠公司承担2875.60元。
民楠公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回林德的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由如下：1、按照林德与丰都一建司达成的“旧房换新房协议”约定，应由丰都一建司履行合同义务，承担相应民事责任。2、丰都一建司没有将安置林德的债务转移给民楠公司，民楠公司也没有承接该安置义务。3、民楠公司于2006年7月9日向沙子镇政府的报告，不能作为认定民楠公司承担责任的依据，该报告针对的对象是沙子镇政府，不是林德和丰都一建司，也没有纳入最后签订的《移民小区开发承包合同》内容，或承包合同的附件或生效要件。即使有责任，也只在沙子镇政府担责后向民楠公司主张。4、原审判决民楠公司按林德与第一分公司签订的《旧房换新房协议》约定履行还房义务，属于无诉之判，依法应予撤销。林德在庭审中变更请求为还房已过举证期限，无权再变更诉讼请求，其请求应以在举证期限内提交的书面变更诉讼请求申请书为准。5、原审判决第一项所称门面尚未纳入修建范围，标的物不能履行。6、即使判决还房，还房面积应以房产证上面积为准计算还房面积，所还门面不应包含辅助用房。
林德答辩称：1、民楠公司向沙子镇政府报告及附表上写明林德的拆房还房协议由民楠公司兑现。2、变更诉讼请求是在一审举证期限内，在第二次开庭时陈述了还房或折价赔偿均可。3、1至2号门面已建好，已申请了财产保全。4、林德曾对原房屋楼层及门面进行改建，按原房产证计算还房面积无依据，应按合同约定履行。请求驳回上诉，维持原判。
丰都一建司答辩称：1、《旧房换新房协议》未经丰都一建司授权签订，公章属伪造私刻，协议应属无效，原判认定林德与孙宗权在2005年7月10日签订的《旧房换新房协议》有效错误。2、原判认定由民楠公司对林德承担还房等民事责任正确，应予维持。3、孙宗权无权签订《转让合同书》，丰都一建司也未认可转让，原判认定有效错误。4、原判决定丰都一建司承担6751.20元诉讼费用不当，应予纠正。综上民楠公司的上诉理由和请求不能成立，应予驳回。
孙宗权未作答辩。
沙子镇政府答辩称：对一审判决没有意见。
本院二审审理查明：民楠公司修建的沙子镇移民示范小区一号楼（挨沙子大桥边）的1至2号门面房两间和门面房之上的二楼住房两套与丰都一建司承建时设计的户型和面积基本相同，门面房均设计为门面与辅助用房两部分。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，孙宗权以丰都一建司石柱项目部名义与林德签订《旧房换新房协议》后，因沙子镇政府与丰都一建司解除合同，由民楠公司继续进行开发建设，民楠公司对于旧房换新房协议约定的权利义务已一并承接，林德亦无异议，故应由民楠公司承担还房责任。林德在一审法院第二次开庭时已变更诉讼请求为还房或折价赔偿，原审判决民楠公司承担还房安置责任，不属无诉之判。对于应还房屋即沙子镇移民示范小区一号楼的1至2号门面及两间门面房之上的二楼住房已经一审法院采取诉讼保全，民楠公司称尚未修建不成立，不予支持。由于旧房换新房协议中未约定具体还房面积，但明确了还房位置及间数，并且林德已举证证明实际被拆迁房远大于原房产证登记面积，民楠公司认为应按原房产证面积还房，不予支持，仍应按旧房换新房协议执行。民楠公司将门面房设计修建成门面和辅助用房两部分，该两部分共同构成门面房屋的整体，不可分割，民楠公司认为所还门面不包含辅助用房的理由不予支持。
综上，民楠公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9172元，由重庆民楠房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长: 张红梅 代理审判员: 黄明 代理审判员: 陈明生 二○一一年 七月 四日 书记员: 陈光宪