原告钟锦开，男，汉族，1968年7月21日出生，住广东省五华县龙村镇三湖村岭背坑。
委托代理人郭安宁，海南瑞来律师事务所律师。
委托代理人张汇强，海南瑞来律师事务所律师助理。
被告海南昌茂绿城物业管理有限公司，住所地：海南省海口市龙昆南路。
法定代表人黄天杰，公司董事长兼总经理。
委托代理人许文刚，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人许翠霞，海南法立信律师事务所律师。
原告钟锦开诉被告海南昌茂绿城物业管理有限公司（简称昌茂绿城公司）占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2011年11月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟锦开的委托代理人郭安宁、张汇强、被告昌茂绿城公司委托代理人许文刚、许翠霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟景开诉称，2005年10月17日，原告同海口中鹏实业开发有限公司（以下简称中鹏公司）签订商品房买卖合同，原告从中鹏公司处以102999元的成交价格买下了位于海口市龙昆南路89号汇隆广场三单元的房屋。并在2007年8月1日办理了登记过户手续。房屋产权证号为海口市房权证海房字第号。因为原告家住广东，后又忙于生意，就一直没有时间来海口照看房子。直到2011年8月初觉得房屋一直闲置稍显可惜，遂决定把房屋卖出时才发现自己所有的房屋一直被被告作为办公室使用。后经交涉得知，被告于2005年夏天就一直在诉争房屋中办公。在原告的强烈交涉并借助公安部门的介入下，被告才于2011年8月20日归还了房屋。
在2005年夏天到2011年8月20日期间，被告没有征求原告的同意，擅自非法占用原告享有所有权的房屋用于办公，没有任何法律上与合同上的依据，已构成不当得利。根据《民法通则》及《物权法》的相关规定，被告侵害了原告的房屋所有权与使用权，被告非法占有使用房屋将近六年之久，房屋在此期间的耗损及折旧理应由被告负责。根据公平原则，原告有权要求被告返还房屋并支付房屋使用费。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。依照惯例，房屋使用费的具体数额可参照海口市龙昆南路汇隆广场同时、同地、同类房屋市场租赁价格确定：2005年10月17日到2007年8月20日海口市办公用房租金约为每平方米15元，原告所有房屋为52.02平方米,此期间共计22个月，房屋使用费共为17166.6元。2007年8月20日到2009年8月20日海口市办公用房租金约为每平方米20元，此期间共计24个月，房屋使用费共为24969.6元。2009年8月20日到2011年8月20日海口市办公用房租金约为每平方米25元，此期间共计24个月，房屋使用费共为31212元。因此，从被告2005年10月17日起侵占原告房屋起算至2011年8月20日被告搬出原告的房屋，房屋使用费应为73348.2元。特诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告2005年10月17日至2011年8月20日期间非法使用原告房屋，造成原告的损失共计73348.2元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告昌茂绿城公司辩称,1、被告未对原告房屋构成侵权，不应承担责任，理由是：（1）被告是汇隆广场小区物业开发商中鹏公司聘请的物业公司，负责管理该小区的物业。（2）《海南特区物业管理条例》明确规定“建设单位应当按照不少于物业管理区域建筑物总面积千分之二的比例配置物业服务用房，但最低不少于50平方米，最高不超过500平方米。”（3）被告所使用的物业房屋是本小区开发商中鹏公司指定并移交给被告使用的物业管理用房，使用时间为2005年6月份，被告对其产权转让情况并不知情，开发商也从未告知，该房屋仅是52平方米，为最低物业用房面积标准。除此房屋之外，被告并没有其他物业用房。（4）根据原告诉状陈述，原告于2005年10月17日购买该房屋，并于2007年8月1日办理了房屋产权证书，但自被告使用6年以来，原告一直没有提出任何异议及主张权利；2、中鹏公司与原告之间至今没有办理交房手续，即出卖人中鹏公司还没将房屋交付给原告使用，换言之，原告还没有取得该房屋使用权，原告应追究中鹏公司的逾期交房违约责任，而不应追究被告的责任，因为被告仅是小区的物业管理人，物业管理用房是由开发商即中鹏公司提供的，被告既没有恶意侵占，对中鹏公司将房屋转让给原告也毫不知情；3、我国《中华人民共和国民法通则》规定，权利受侵犯而提起诉讼的时效为2年，而原告在6年之后才提起诉讼，明显已超过2年的诉讼时效，依法丧失胜诉权；4、被告所使用房屋，是开发商中鹏公司指定的物业管理服务用房，是每个小区必须有的一定面积的物业管理服务用房，其是提供给物业公司无偿使用的，且不具有营利性质，原告按商业价值计算租金显然是错误的。
综上所述，被告认为，原告起诉无理，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年5月27日中鹏公司与昌茂绿城公司签订了物业服务合同，约定由中鹏公司聘请昌茂绿城公司对汇隆广场实施物业管理。并约定由中鹏公司于2005年8月30日前向昌茂绿城公司提供物业管理用房。同日中鹏公司与昌茂绿城公司及海口中建物业管理有限公司签订了补充协议，该协议约定，中鹏公司与海口中建物业管理有限公司的原委托合同解除，由昌茂绿城公司对汇隆广场实施物业管理。并约定中鹏公司不能如期提供物业办公用房，应暂时将本大厦二单元606号房借给昌茂绿城公司使用，合同签订后中鹏公司如约将大厦二单元606号房交付给昌茂绿城使用,一个月后又将汇隆广场三单元的房屋调换给昌茂绿城公司作为物业管理用房使用。2011年8月原告钟锦开以其是该房屋的产权人对昌茂绿城公司使用该房屋提出异议，后被告昌茂绿城公司于2011年8月20日正式搬出。
另查明，2005年10月17日原告钟锦开同中鹏公司签订商品房买卖合同，该合同约定原告以102999元的价格购买中鹏公司位于海口市龙昆南路89号汇隆广场三单元房屋。并在2007年8月1日办理了房屋过户登记手续，房屋产权证号为海口市房权证海房字第号。原告钟锦开购买该房屋后一直在广东生活，直至2010年11月到海口发现被告在使用，2011年8月原告提出异议，后被告于2011年8月20日搬离。
在诉讼中经原告申请，我院对汇隆广场三单元的3-1401号房屋同地段同时期的房屋使用费进行了委托评估，海南中明智评估有限公司作出海南中明智房估字（2012）第6055号报告；汇隆广场三单元的房屋房地产自2005年10月17日至2011年8月20日期间的租金评估价值为54732元。原被告在诉讼中对该鉴定报告的真实性及合法性均未提出异议。被告对鉴定报告与本案的关联性提出异议。认为其使用涉案房屋是作为物业办公室使用的，而不能按照商业租房的标准计算其使用费。
以上事实的认定有原告提供的商品房买卖合同、海口市房权证海房字第号房产证、被告提供的物业服务合同及补充协议、海南中明智房估字（2012）第6055号报告司法技术鉴定报告、开庭笔录在卷为证。
本院认为，原告钟景开系汇隆广场三单元1401号房屋的产权人。被告昌茂绿城公司基于与中鹏公司的物业服务合同自2005年7月至2011年8月20日期间作为物业管理用房使用该房屋是事实。被告昌茂绿城公司未经原告钟锦开许可使用该房屋造成原告的租金损失理应赔偿，原告虽于2005年10月17日签订合同，但于2007年8月1日正式取得该房屋的物权，故其主张因被告侵权造成其房屋租金的损失应自2007年8月1日起至2011年8月20日止。由于诉讼中双方对房屋使用费无法协商一致，故经原告申请，我院经海口市中院委托，海南中明智评估有限公司作出海南中明智房估字（2012）第6055号报告，该鉴定报告经双方质证后，被告并未举证证明该报告存在程序违法或缺乏事实依据的相关证据，故本院对鉴定报告的真实性、合法性予以认定。被告辩称其以物业管理用房的目的使用房屋，故不能参照商业租金的标准，本院认为被告使用原告的房屋后致使原告在同时期内损失同地段同类房屋的租金是事实，故可以参照租金的标准计算被告使用房屋的费用(依据海南中明智房估字（2012）第6055号司法技术鉴定报告，2007年8月至2011年8月的同期同类地段的租金共计45419元)。但鉴于原告在2005年10月购房后及领取房产证时怠于行使查看房屋现状的权利，致使被告长期使用其房屋。故原告的房屋损失应由其自行承担50%的责任。被告辩称本案已过诉讼时效，因本案是因侵权引发的损害赔偿之诉，非债权请求权之诉，故不适用诉讼时效的相关规定；被告辩称其是依据相关物业管理的规定及与中鹏公司之间的约定而无偿使用该房屋，根据合同相对性的原理，其与中鹏公司之间的法律关系系另一法律关系，被告对原告赔偿房屋使用费后可另行与中鹏公司之间通过诉讼保护自己的权益。故被告的辩称意见本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，本院判决如下：
被告海南昌茂绿城物业管理有限公司支付原告钟景开2007年8月1日至2011年8月20日期间的房屋使用费45419元的50%即22709.5元，于本判决书生效后三十日内给付。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案起诉标的73348.2元，确认标的22709.5元，占起诉标的的30.96%，应收案件受理费614元（原告已预交），由被告海南昌茂绿城物业管理有限公司负担30.96%即190.09元，随案款一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长: 杨新 人民陪审员: 吴坤弼 人民陪审员: 吴艳 二0一二年 六月十九日 书记员: 吴挺