原告:姚建民,男,1956年6月16日出生。
被告:姚友军,男,1970年12月13日出生。
被告:姚书庆,男,1957年10月3日出生。
被告:姚建国,男,1948年2月16日出生。
委托代理人:孔令朝、黄红巧,河南帝都律师事务所律师,系以上三被告委托代理人。
原告姚建民诉被告姚友军、姚书庆、姚建国地役权纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告姚建民、被告姚友军、姚书庆及被告委托代理人孔令朝、黄红巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚建民诉称,2001年7月25日,三被告为拓宽道路便于通行,提高自己不动产效益,同原告签订协议约定拆除原告部分房屋。被告承诺为原告审批一所100平方米的宅基地,并补偿原告损失4000元,如一方违约,违约方应赔偿对方损失费5000元,承担相应的法律责任。协议签订后,原告按照约定履行了自己的责任,并督促被告履行义务,但被告未能履行为原告办理宅基地的义务,给原告造成了很大的经济损失。故诉至法院,请求:1、解除原告与三被告之间的地役权合同;2、判令被告排除妨害,恢复原状;3、三被告赔偿原告自2001年7月25日至2009年7月25日的租金损失8000元;4、三被告按照协议向原告承担违约金5000元;5、诉讼费由三被告承担。
被告姚友军、姚书庆、姚建国辩称,扩路补偿是经村委批准,之后原被告双方才签订扩路补偿协议。被告已经按照协议补偿了原告4000元损失,宅基地的损失应由村委赔偿,被告不存在违约。双方之间的纠纷是相邻权纠纷,不是地役权纠纷,原告起诉与事实不符,诉讼请求没有法律依据,应当予以驳回。
经审理查明,姚建民、姚友军、姚建国、姚书庆均系洛阳高新区孙旗屯乡三山村第九村民组村民,四户宅基地由南向北依次相邻。由于村镇建设规划遗留问题,姚友军、姚书庆、姚建国三户出行道路狭窄。2001年7月20日,在孙旗屯乡三山村第九村民组组长姚天佑主持下,姚建民同姚友军、姚书庆、姚建国协商达成如下协议:将九组村民姚建民住宅东夏房拆除,其宅基南北通长往西移2.5米,以拓宽三家出路。为解决姚建民因扩路拆除房屋宅基面积减少,居住狭窄的实际困难,由集体另划宅基地一所(100平方米)。三山村民委员会于8月8日在该协议上加盖公章,并签署意见:同意村九组意见。现宅基地冻结,解冻以后随大伙一起解决。2001年7月25日,在姚天佑主持下,姚建民同姚友军、姚书庆、姚建国又达成如下协议:姚建民现宅基地南北通长西移至与姚友军现东院墙齐;姚建民宅基所拆除的附属物部分由姚友军、姚书庆、姚建国负责,拆除后就建院墙按姚建民意图由姚友军、姚书庆、姚建国施工。以上发生费用由姚友军、姚书庆、姚建国承担;姚友军、姚书庆、姚建国负责为姚建民审批完宅基一所(壹佰平方米),其宅基办证费用,由姚友军、姚书庆、姚建国承担,以解决姚建民因拆除宅基面积减少而居住困难的实际问题;本着谁受益,谁补偿的原则,姚友军、姚书庆、姚建国一次性赔偿姚建民因拆房造成损失费肆仟元整;姚建民享有对拓宽后的道路通行权;本协议生效后,如一方违约,违约方应赔偿对方损失费伍仟元整,并承担相应的法律责任。协议签订后,姚友军、姚书庆、姚建国三户出资将姚建民住宅东夏房拆除21.204平方米,同时补偿姚建民损失4000元。房屋拆除后,姚友军、姚书庆、姚建国三家的出行道路拓宽到3.51米。后因土地规划调整,三山村等行政村被划为城市规划区,禁止新批农民宅基地,农民需住房的必须以社区住房安置。2004年10月27日,三山村党支部和村委会召开扩大会议,由三山村党支部、村委会、各队队长、分房办成员参加,研究第二批社区住房分房户人员,姚建民等7户村民在第二批给予安置,房价仍按第一批安置房价不变。目前第二批社区住房尚未建设。姚建民因房屋拆除后,宅基面积减少,也未新划宅基地,诉至法院。
本院认为,公民、法人的合法民事权益受法律保护。我国物权法规定,地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。姚友军、姚书庆、姚建国三户为自身出行便利,通过与姚建民自愿协商,拆除了姚建民住宅东夏房,拓宽了通行道路。双方之间的协议是双方真实意思表示,没有违反法律相关规定,双方应当遵守。但当事人之间不得就宅基地批划事项进行约定,原告可依有关规定申请批划。双方在履行该协议中产生纠纷,属地役权纠纷。由于土地政策调整,三山村不再新划宅基地,三山村委会对于姚建民宅基面积减少的实际问题,研究决定在第二批社区住房时予以解决,但目前尚未建设。姚友军、姚书庆、姚建国在姚建民东夏房拆除后,利用姚建民的宅基地通行,方便了出行,得到了便利。姚建民确因住宅减少,且至今没有新划宅基地,受到了实际损失。姚友军、姚书庆、姚建国做为受益人应当对姚建民受到的损失给与适当补偿。补偿的标准比照房屋租金按每年1000元计算。原告姚建民请求被告赔偿自2001年7月25日至2009年7月25日的损失8000元,本院予以支持。为了方便生活、便于通行和促进邻里和谐,基于原被告双方的地役权合同,双方均无过错,原告其他诉讼请求不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十六条之规定,经合议庭评议,判决如下:
一、被告姚友军、姚书庆、姚建国在本判决生效后十日内补偿原告姚建民经济损失8000元;
二、驳回原告姚建民的其他诉讼请求;
三、被告姚友军、姚书庆、姚建国如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费425元,由原告姚建民负担163元,由被告姚友军、姚书庆、姚建国共同负担262元。被告负担部分先由原告垫付,履行时一并清结。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本一式六份,上诉于洛阳市中级人民法院。
审判长: 刘勇 人民陪审员: 姜维 人民陪审员: 谢小贞 二〇一〇年 四月 五日