上诉人（原审原告）徐毅仁(又名徐毅人、徐育琪)，男，1926年9月1日出生。
委托代理人（特别授权）杨宇，男，1985年8月15日出生。
上诉人（原审原告）尹淑清，女，1938年2月21日出生。
委托代理人（特别授权）关志民，黑龙江曦晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金进梅（又名金振梅），女，1930年3月2日出生。
被上诉人（原审被告）徐妙云，男，1928年2月2日出生。
两被上诉人共同委托代理人（特别授权）王焕其，浙江华溪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）应振品，男，1975年3月26日出生。
委托代理人（特别授权）韩红艳、赖楚楚，浙江婺星律师事务所律师。
上诉人徐毅仁、尹淑清为与被上诉人徐妙云、金进梅、应振品建设用地使用权纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2010）金永民初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告徐毅仁、尹淑清起诉称，两原告系夫妻关系，徐妙云与金进梅也系夫妻关系。徐毅仁与徐妙云系兄弟关系。徐毅仁、徐妙云等兄妹四人于1975年各自分得祖传房屋财产，其中徐毅仁分得与徐妙云相连的，坐落在溪心村上溪心的楼屋一间，占地面积45.07平方米，建筑面积85.5平方米。因原告夫妻长期在外工作、生活，该房屋就一直给被告夫妇无偿居住管理。前几年，原告想叶落归根，回归故里，生活在自己的房屋之中。2005年年初，被告夫妇电话告知原告，说根据政府的规划，原告的上述房产将拆迁。当时，徐妙云电话称大哥（即原告）的房屋将要动迁，速回来办理动迁手续，如果不能回来，房屋将按政策充公”。因徐毅仁年龄较大，不方便回永康办理拆迁手续，徐妙云接着主动说大哥如不能回来办理拆迁手续，你可以写封信说将房屋送给我们，这样，我们便可以为你代办房屋拆迁的事，待房屋回迁后由你和大嫂回永康居住”。出于对兄弟的信任，徐毅仁便按照被告夫妇的意见，在书信中写下了将上述房屋送给徐妙云、金进梅夫妇的内容。而真实情况是原告委托被告夫妇办理动迁手续，并无赠与之意。2005年6月23日，由金进梅出面，以徐毅仁作为被拆迁人，与永康市城市建设开发有限公司签订了涉及上述房屋的拆迁协议书，并按照动迁政策原占有面积45.07平方米凑间至72平方米（二间）。2009年4月29日，由永康市公证处公证，通过抽签方式确定了安置地基，其中原告名下的安置地基坐落在溪心小区北区71号楼第34幢7间、第8间。2009年9月、2010年1月，原告的儿子徐涛向有关部门领取了上述安置地基的建房图纸和私人建房用地许可证。2010年1月18日，原告子女回永康后，才发现上述地基已经被金进梅以金进梅自己的名义，以70万元的价格出卖给了应振品。这样一来，原告将来回永康居住的愿望面临落空。针对徐妙云、金进梅夫妇（在其女徐美兰的唆使下）利欲熏心、不顾亲情竟将原告的宅基地非法出卖的行为，原告与他们进行多次协商，在拒不返还的情况下，原告决定用法律来维护自身的利益。综上事实，原告认为金进梅无权处分上述地基，两被告的地基买卖行为是非法的，应依法确认上述两份协议无效，并由应振品归还原告上述安置地基。因被告非法处分原告上述房屋地基，造成的经济损失和法律后果由两被告承担。原告保留向金进梅追偿原房屋拆迁补偿款的权利。为此诉至法院，请求判令：一、依法确认两被告签订的房屋买卖协议、房屋地基买卖协议无效；二、由被告应振品归还原告溪心小区北区71号楼第34幢7间、第8间二间安置地基；三、由两被告承担本案的诉讼费用。
原审被告徐妙云、金进梅答辩称，原告陈述的事实、理由和案件原有事实相反，原告诉称1975年各自分得……”，事实上并没有分家，原告和徐妙云的父母于1960年就去世了，所以一直没有分家；原告自解放前出去工作后一直在外地，没有回过永康，对家里的老屋没有居住、管理、收益，原告及徐妙云的父母留下12间房屋，最后由于没有管理、居住、修理及发生火灾，被其他村民占有、使用，最后只剩下3间，一间由徐妙云、金进梅居住，一间是轩间；原告在诉状中称2005年委托被告办理动迁手续，没有赠与意思，这是不属实的，其实2002年12月7日时原告就有书信寄给被告徐妙云、金进梅，表示放弃老屋。2004年1月5日原告单位还有一份证明，原告多次表示房屋已经赠送给徐妙云、金进梅夫妇所有；该3间老屋拆迁安置所有的手续都是金进梅在办理，原告从来没有回永康办理过任何手续，原告在诉状中称他是委托办理，在办理拆迁安置时，要交纳凑间等相关费用，如果原告委托被告代为办理，那么签订有关手续、确权后，有关费用应该及时给被告去交纳，但是原告一直没有该行为，凑间费用都是被告自行交纳的；拆迁安置时之所以使用徐毅仁的名义，是为了屋基确权、凑间，确权手续都是被告和重点办、拆迁办一起办理的；金进梅将二间房屋转让给应振品，是考虑转让后才有能力建另外安置的二间，现在房屋已经建了三层多。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审被告应振品答辩称，我方是通过正规手续和程序购买房屋的，我们签订的是宅基地买卖合同。我们买房时原告就知道，但是从来没有阻止过，建房时我也和原告说过，他叫我们自己建起来，反正和他无关。现在房屋已经建好了，我不同意返还。
原判认定，两原告系夫妻关系，徐妙云与金进梅也系夫妻关系。徐毅仁与徐妙云系兄弟关系。本案讼争的原坐落永康市江南街道上溪心村的房屋一间，系祖遗房产，属土地改革时分配给徐锦玉、徐毅仁等七人的房屋十二间中的一间，虽未立书面分家协议，但早年时即确定归徐毅仁所有。因徐毅仁在外工作，此房屋一直由徐妙云、金进梅管理居住。因永康市城市建设需要，该房屋拆迁在即，在徐毅仁于2002年12月7日给予徐妙云、金进梅的信件中，徐毅仁对该房屋的处置表述为："咱们的原来住房也可能在动迁拆除盖房之列，一切由你作主，由公家作价处理，或在别处购一相应的住房，或根据作价款购一处较小的楼房居住，而我不缺房也不缺钱，一切归你，只要你住上合适的房子，我心里也为你高兴而放心了"。2003年9月8日，由徐毅仁（徐毅人）和黑龙江亚布力林业局老干部办公室共同出具，并加盖徐毅人印章和中共亚布力林业局委员会老干部办公室公章的证明，徐毅仁将房屋的处置意见表述为：浙江省永康市上溪深村父母房屋遗产，早已托付三弟徐妙云经营、居住、维修，并归其所有”。徐妙云、金进梅接受赠与。徐妙云、金进梅取得徐毅仁赠与的房屋后，仍以徐毅仁的名义由金进梅代理与永康市城市建设开发有限公司签订了房屋拆迁协议，并安置取得72平方米（二间房屋）的国有划拔土地使用权。2007年11月18日、2009年5月4日，金进梅与应振品达成房屋买卖协议和房屋地基买卖协议，金进梅将安置得的72平方米（二间房屋）的国有划拔土地使用权，以价款700000元整体出卖给应振品，该行为也由徐妙云确认。徐毅仁、尹淑清及子女知情后提出异议。
原审法院认为，本案讼争的原坐落永康市江南街道溪心村上溪心自然村的房屋一间，系祖遗房产，属土地改革时分配给徐锦玉、徐毅仁等七人的房屋十二间（也表述为十间半、因其中有三个半间）中的一间，虽未立书面分家协议，但早年时即确定归徐毅仁所有，因此，该房屋应确认系徐毅仁的个人财产，徐毅仁对该房屋拥有处分的权利。原告徐毅仁于2002年的信件、2003年出具的证明，明确将上述房屋赠与徐妙云、金进梅所有，徐妙云、金进梅也接受赠与，该房屋赠与行为成立。2007年、2009年，徐妙云、金进梅将上述以徐毅仁名义取得的拆迁房屋的土地使用权出卖给应振品，是徐妙云、金进梅对房屋安置权利的整体转让，该行为系当事人真实意思的表示，并不违反国家法律的强制性规定，依法确认有效。对两原告要求确认被告之间签订的房屋买卖协议、房屋地基买卖协议无效，由应振品返还原告坐落永康市江南街道溪心小区北区71号楼第34幢第7间、第8间二间安置地基的诉讼请求，不予支持。对尹淑清提出本案讼争房屋系两原告夫妻关系存续期间继承所得，应属两原告夫妻共同财产的意见，因徐毅仁无须继承即已拥有土改时分得房屋其中一间的所有权，因此，该房屋不能确认系两原告的夫妻共同财产，故对尹淑清的上述意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条之规定，判决：一、驳回原告徐毅仁、尹淑清要求确认被告之间签订的房屋买卖协议、房屋地基买卖协议无效的诉讼请求。二、驳回原告徐毅仁、尹淑清要求由被告应振品返还原告坐落永康市江南街道溪心小区北区71号楼第34幢第7间、第8间二间安置地基的诉讼请求。案件受理费11000元，由原告徐毅仁、尹淑清负担11000元。
一审宣判后，原审原告徐毅仁、尹淑清不服，向本院提起上诉称，一审对我方取得讼争房屋所有权的时间及方式认定不清，其认定的讼争房屋系祖遗房屋，由徐毅仁于土改时分得，属其个人财产的事实缺乏相关证据佐证。事实上，徐毅仁于1975年依继承取得该房屋，系其与尹淑清的夫妻共同财产，故徐毅仁单方赠与行为无效，金进梅、徐妙云没有取得房屋所有权，其与应振品签订的房屋买卖协议和房屋地基买卖协议亦无效，应振品应向我方返还财产。即使赠与成立，我方也已依法行使撤销权，一审法院未行使释明权，对赠与是否撤销未进行审理，致使我方关键证据没有举出。一审适用法律错误，根据我国《合同法》第187条、《物权法》第9条之规定，对于不动产的权利转移应以登记为准，讼争房屋没有办理产权变更登记，其权利未发生转移，金进梅、徐妙云的处分行为应归于无效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人金进梅、徐妙云答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人应振品答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中徐毅仁、尹淑清向本院提供以下证据：一、①2011年1月12日亚布力林业局档案科证明一份；②1965年2月17日职工登记表；③2010年1月10日亚布力林业局山下地区街道办事处、亚布力林业地区公安局河北派出所的证明；④1966年8月28日调查提纲；⑤周益昌1966年12月31日证言材料；⑥徐金鑑1966年12月28日证言材料；⑦2010年7月27日徐妙龙的书信。证实：1、徐毅仁之父母分别于1960年、1973年去世，且去世前由徐毅仁供养的事实；2、7间房屋属于徐毅仁父母的财产，不是土改时分给徐毅仁、徐妙云的；3、在70年代以前没有分家，徐毅仁母亲去世后才对遗产进行了分割，房屋是徐毅仁继承所得，属于其与尹淑清夫妻共同财产。二、2010年3月8日亚布力林业局山下地区街道办事处、亚布力林业地区公安局河北派出所的家庭情况证明。证实：徐毅仁、尹淑清长女徐杰系于1959年8月19日出生，即结婚时间应在1959年以前。三、2010年6月由永康市规划局颁发的建设工程规划许可证及审批表。证实：1、在讼争房屋的产权确认过程中，房屋的权利人均记载为徐毅仁，徐毅仁以实际行为否定了其将房屋赠与金进梅、徐妙云的意思表示。2、讼争房屋从未办理权属转移登记，金进梅在办理拆迁手续时是徐毅仁的代理人，并非房屋的所有权人，因此其一直未取得讼争房屋的所有权。金进梅、徐妙云质证认为，对证据一的关联性有异议；对证据二的真实性无异议，对其关联性有异议。对证据三的真实性无异议。应振品质证认为，同意金进梅、徐妙云的质证意见，补充：对证据三是因凑间才用徐毅仁的名义办理，但手续都是金进梅夫妻办理的。本院认为对证据一的关联性及证明目的均不予确认；对证据二、三的真实性予以确认，证明目的不予确认。
二审中，金进梅、徐妙云向本院提供浙江省永康县土地房产所有证存根一份，证据讼争房屋在1951年就确定为土改房产，并不是遗产。徐毅仁、尹淑清质证认为，根据该证据，发生户主名字是徐锦玉，且徐锦玉在土改时是富农，房屋没有被收回，说明该房屋在土改时分的房屋是错误的。应振品质证认为，对该证据没有异议。本院认为，对该证据的真实性予以确认。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，根据1951年的土改确权，讼争房屋的性质系徐锦玉户七人共有的十二间中的一间，早年就依当地习俗分配归徐毅仁所有，应属徐毅仁的个人财产。徐毅仁、尹淑清主张该房屋系因继承父母遗产取得，属于其二人夫妻共同财产，针对该主张的举证责任应由其二人负担，但其未能提供充分证据予以证明，故对其主张的事实，本院不予采信。关于徐毅仁将讼争房屋赠与给徐妙云、金进梅的行为是否成立的问题，徐毅仁通过书面形式将讼争房屋赠与徐妙云夫妻，虽然未办理过户手续，但受赠人已接受所赠房屋，并对其实施占有、使用、管理等行为，依法应认定赠与成立并生效。徐毅仁、尹淑清提出即使赠与成立，其亦可行使撤销权的意见，本院认为，讼争房屋在赠与后已转移给徐妙云夫妻，在此情况下，赠与人不得行使任意撤销权，且又不存在法定撤销的情形，故对徐毅仁、尹淑清关于赠与已撤销的意见，本院不予采纳。关于徐妙云、金进梅与应振品之间于2007年11月18日、2009年5月4日签订的协议效力问题，双方转让的标的系房屋安置权益，未违反法律、法规强制性规定，应认定有效。徐妙云、金进梅通过接受赠与取得了讼争房屋的处分权，故徐毅仁、尹淑清提出因无权处分而归于无效，并要求返还安置地基的意见，依据不足，本院不予支持。至于讼争房屋未办理产权变更登记是否影响合同效力的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故讼争房屋虽未办理物权变更登记，并不影响合同的效力。综上，徐毅仁、尹淑清的上诉请求，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11000元，由上诉人徐毅仁、尹淑清负担。
本判决为终审判决。
审判长: 冯少华 审判员: 杜月婷 代理审判员: 王孜力哈 二o一一年十一月二十九日 代书记员: 王璐