上诉人(原审第三人)上海市青浦区夏阳湖国际花园业主委员会。
负责人顾某某。
委托代理人马海燕，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海万兆商业投资管理有限公司。
法定代表人盛某。
委托代理人汪军建，上海市方正律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海亿兆房地产发展有限公司。
法定代表人裘某某。
委托代理人宋某某。
被上诉人(原审被告)上海青浦青房物业管理有限公司。
法定代表人王某某。
委托代理人崔某某、成某某。
上诉人上海市青浦区夏阳湖国际花园业主委员会(以下简称夏阳湖业委会)因排除妨害纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2011)青民三(民)初字第3670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2012年7月17日公开开庭审理了本案。上诉人夏阳湖业委会的负责人顾某某及其委托代理人马海燕、被上诉人上海万兆商业投资管理有限公司(以下简称万兆公司)的委托代理人汪军建，被上诉人上海亿兆房地产发展有限公司(以下简称亿兆公司)的委托代理人宋某某，被上诉人上海青浦青房物业管理有限公司(以下简称青房物业)的委托代理人崔某某、成某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，亿兆公司系青浦区夏阳湖国际花园开发商。2003年9月，亿兆公司与案外人上海上实物业管理有限公司(以下简称上实物业)签订了前期物业管理服务合同，由上实物业为夏阳湖国际花园提供物业管理，约定物业管理用房为位于裙房三楼327平方米的房屋。上实物业实际使用华青南路xxx弄xx号(以下简称系争房屋)作为物业管理用房。
2006年1月5日，亿兆公司与青浦区房屋土地管理局签订《公建配套用房收购交接协议》，约定双方交接位于青浦区华浦南路xxx弄x号xxx室(建筑面积128.01平方米、造价标准人民币(以下币种均为人民币)2,000元每平方米、总造价为256,020元)为“夏阳湖国际花园”内的物业管理用房，自2006年1月5日起将房屋(包括附属设施)移交给青浦区房屋土地管理局。目前青浦区华浦南路xxx弄x号xxx室房屋呈空置状态。
2008年5月7日亿兆公司起诉上实物业要求上实物业腾退系争房屋、支付占用期间的使用费。原审法院以(2008)青民三(民)初字第1114号案件受理。该案审理中，亿兆公司认为至2009年1月20日时业委会、业主大会已聘请新的物业管理公司、上实物业已经搬离而撤销要求上实物业腾退的诉讼请求。该案于2009年9月25日判决上实物业支付亿兆公司房屋使用费101,844.44元。上实物业不服提起上诉，二审中双方于2010年2月2日达成一致调解意见，由上实物业支付亿兆公司房屋使用费30,553.33元。
原审法院另查明，2009年1月20日夏阳湖业委会代表青浦区夏阳湖国际花园业主大会与青房物业签订《物业服务合同》，约定由青房物业为夏阳湖国际花园提供物业管理服务；并由业主大会提供系争房屋作为物业管理办公用房，在合同期间供青房物业无偿使用，但不得改变用途，合同期限自2009年1月8日至2010年1月7日。该合同期满后，夏阳湖业委会续聘青房物业一年。2011年1月8日夏阳湖业委会与青房物业再次签订《物业服务合同》，继续由青房物业提供物业管理服务，期限自2011年1月8日至2012年12月31日。青房物业将系争房屋作为物业管理办公用房自2009年1月起至今。
原审法院又查明，2010年7月20日亿兆公司开具销售不动产统一发票一份，载明万兆公司向亿兆公司支付系争房屋售房款607,410元。2010年7月21日亿兆公司与万兆公司签订《上海市商品房出售合同》，约定由亿兆公司将系争房屋以607,410元(每平方米建筑面积单价4,500元)总价出售给万兆公司；亿兆公司在收到全部房价款之日起30天内将系争房屋交付万兆公司，房屋交付的标志为交付钥匙，该房屋交付之日起，房屋的风险责任由亿兆公司转移给万兆公司；除不可抗力，亿兆公司如未在合同约定期内将房屋交付给万兆公司使用，应当向万兆公司支付违约金，逾期超过60天，万兆公司有权单方面解除合同；合同另对其他进行了约定。2011年5月12日万兆公司取得系争房屋《上海市房地产权证》，载明登记权利人为万兆公司，建筑面积134.98平方米，建筑类型(用途)为店铺。
2011年9月21日万兆公司致函青房物业表明万兆公司已取得系争房屋(店铺性质)产权证，但系争房屋现由青房物业占用和使用，万兆公司曾多次要求青房物业搬出系争房屋，归还万兆公司未果，特书面通知青房物业在接通知后5天内腾退系争房屋。
青房物业接通知后，与青浦区夏阳街道夏阳湖社区居委会联系沟通，居委会批示：“夏阳湖国际花园物业办公用房从居民入住开始即由亿兆公司交由上实物业作为办公用房至今，物业办公用房所处位置较佳，极大地方便了广大居民需求，居民也已习惯和接受，青房物业不得擅自搬出”。
2011年9月23日青房物业复函万兆公司：“1、系争房屋是青房物业承接夏阳湖国际花园物业服务时，由小区业主大会决定交由青房物业作物业办公用房。在物业服务合同存续期间，青房物业仅听命于东家小区业主大会，他人的指令、通知恕难从命、概不接受。2、为慎重起见，经与小区业委会、社区居委会沟通，两委会均明确指令不得搬迁……”。因青房物业拒绝腾退系争房屋，万兆公司于2011年10月诉至原审法院，请求判令青房物业立即腾退系争房屋。
原审法院经审理后认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据相关物业管理规定，建设单位应在物业管理区域内配置物业管理用房，在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会。本案中，在青浦区华浦南路xxx弄x号xxx室房屋作为物业管理用房经规划确定建成之前，亿兆公司作为开发商向上实物业移交提供了系争房屋作为事实物业管理办公用房，之后上实物业又在前期物业服务合同期满时将系争房屋移交夏阳湖业委会代表的业主大会，由业主大会将系争房屋交由青房物业作为物业管理办公用房使用。但房管部门对青浦区华浦南路xxx弄x号xxx室房屋作为物业管理用房经规划确定、建造验收后，理应以备案登记房屋作为物业管理用房。事实上，亿兆公司或万兆公司也及时通知了上实物业、夏阳湖业委会、青房物业搬离系争房屋至青浦区华浦南路xxx弄x号xxx室房屋，而夏阳湖业委会以及青房物业以登记备案房屋不具备物业管理用房条件、系争房屋更适宜用作物业管理办公用房为由拒绝搬离，继续占用显属于法无据，且物业管理用房规划建造验收备案是否合法合理非本案处理范围。现权利人万兆公司合法权益的侵害，其有权依法主张权利、请求排除妨害。青房物业作为系争房屋的实际占用人理应及时腾退房屋、夏阳湖业委会作为将系争房屋交由青房物业实际使用的提供方理应停止侵权、将房屋返还给权利人。
原审法院据此作出判决：一、青房物业应于判决生效之日起三十日内腾退青浦区华青南路xxx弄xx号商品房(店铺)；二、夏阳湖业委会应于青房物业腾退之日起十日内将青浦区华青南路xxx弄xx号商品房(店铺)返还给万兆公司。
原审判决后，上诉人夏阳湖业委会不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，严重侵害了上诉人的合法权益。亿兆公司与万兆公司的出资人是一家，两者之间买卖合同是恶意的。如万兆公司认为其未能按约取得系争房屋，理应向亿兆公司主张未交付系争房屋的违约责任，而非提起本案诉讼。虽然亿兆公司与青房房地局签订《公建配套用房收购交接协议》将华浦南路xxx弄x号xxx室作为物业管用用房移交给房管部门，但该房屋不符合有关物业管理用房的标准，不能用作物业管理用房使用。亿兆公司作为开发商应承担未按标准提供物业管理办公用房的责任，即系争房屋仍应继续作为物业管理用房由青房物业使用。且系争房屋自始由上实物业作为物业管理用房使用，已被广大业主接受。据此，请求撤销原审法院的判决，驳回万兆公司原审时的诉讼请求。
被上诉人万兆公司答辩称：万兆公司在2011年5月依法取得了系争房屋的房地产权证，因青房物业占用系争房屋，万兆公司有权要求其迁出。
被上诉人亿兆公司答辩称：由于夏阳湖业委会的不作为导致今天的局面。整个小区的物业用房面积是超过法律规定的要求的，房管部门也不可能损害业主的利益。同意原审法院的判决。
被上诉人青房物业答辩称：万兆公司产权证上的记载是错误的。其作为物业管理单位，自进驻小区开始即在系争房屋内办公，物业管理用房不应包括其他设施部分，要求保持使用现状。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，夏阳湖业委会向本院申请调查令，向上海市城市建设档案馆调查取得夏阳湖国际花园部门规划图、竣工图。夏阳湖业委会认为，系争房屋在规划时即为物业用房，在竣工图上也显示为物业管理用房。万兆公司、亿兆公司对上述图纸的真实性无异议，但认为亿兆公司在项目开发过程中，是进行过变更的，物业管理用房及居委会、业委会用房一起安排在联接3#、5#楼的裙房三层，后在建成后安排在4#、6#楼裙房的三层。现居委会、业委会的办公室即在该处，向房管部门移交的物业管理用房也在该位置中。青房物业对图纸没有异议。
本院认为，系争房屋所有权现登记在万兆公司名下，万兆公司作为不动产所有权人，依法享有占有、使用、收益及处分的权益。现万兆公司要求实际占用系争房屋的青房物业搬离，而青房物业则表示其系由夏阳湖业委会安排在系争房屋内办公，故不愿搬离。夏阳湖业委会则称，系争房屋为小区物业管理用房，万兆公司、亿兆公司之间的权属转让行为损害了小区业主的合法权益。鉴于亿兆公司作为开发商，其虽在建房之初安排当时的小区物业管理单位使用系争房屋作为物业管理用房，但之后其向房地产行政主管部门移交的物业管理用房并非系争房屋，在向房地产行政主管部门移交后，亦通知过物业管理单位搬至移交的物业管理用房处办公，而系争房屋目前并未登记为物业管理用房，且亿兆公司所移交的物业管理用房目前仍是政府行政主管部门认可的物业用房，故夏阳湖业主委主张系争房屋为物业管理用房，青房物业据此不同意搬离，理由不成立。原审法院判决青房物业腾退系争房屋，并判令夏阳湖业委会将房屋交还万兆公司，并无不当，本院予以维持。对夏阳湖业委会的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人上海市青浦区夏阳湖国际花园业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长: 卢薇薇 代理审判员: 胡斯怡 代理审判员: 巫建强 二○一二年 九月二十八日 书记员: 仇祉杰