原告：孙国华，男，1968年7月31日出生，汉族，身份证号码：330302196807311655，住温州市鹿城区蒲鞋市街道横河南新村13幢103室。
原告：傅蕾，女，1971年3月22日出生，汉族，身份证号码：3330302197103223627，住址同上。
上列二原告共同委托代理人：江永肖，浙江高策律师事务所律师。
被告：陈国锋，男，1976年2月1日出生，汉族，身份证号码：330321197602013316，住温州市龙湾区海滨街道216号。
原告孙国华、傅蕾与被告陈国锋担保物权确认纠纷一案，本院于2011年8月4日立案受理，依法由审判员陈默适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙国华、傅蕾的委托代理人江永肖到庭参加诉讼，被告陈国锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告孙国华、傅蕾起诉称：2011年3月15日，被告陈国锋因资金周转困难，向原告借款450万元，双方签订《抵押借款协议》，约定被告陈国锋向原告孙国华、傅蕾借款450万元，期限为2个月，即2011年3月15日至5月14日，月息为1.5%，并约定管辖法院为原告所在地法院。被告陈国锋自愿以其所有的坐落于温州市永中街道罗东街202号房产提供抵押，并已办理抵押登记手续。2011年3月15日，原告将450万元汇至被告陈国锋指定的陈秀丽的帐户。被告至今未依约偿还债务。现请求：1.依法确认原、被告双方签订的《抵押借款合同》有效；2.原告对被告用于上述借款抵押担保的温州市永中街道罗东街202号房屋享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告陈国锋未作答辩亦未向本院提供有关证据。
经审理，本院认定本案的事实如下：2011年3月15日，被告陈国锋因资金周转困难，向原告借款450万元，双方签订《抵押借款协议》，约定借款期限为2个月，以月利率1.5%计息，并约定管辖法院为原告所在地法院。被告陈国锋自愿以其名下的坐落于温州市永中街道罗东街202号房产提供抵押。为此，双方于2011年3月25日办理最高额抵押登记手续，限额为450万元。2011年5月19日，原告向本案起诉请求被告陈国锋偿还借款，本院审理后出具（2011）温鹿商初字第1317号民事判决书，认定原、被告存在民间借贷关系，并判决被告陈国锋于判决生效后十日内偿还原告孙国华、傅蕾借款450万元并支付利息，该判决现已生效。
以上事实有公证书、抵押借款合同、房屋他项权证、房产证、收条、（2011）温鹿商初字第1317号民事判决书及当事人陈述为证。
本院认为：原告孙国华、傅蕾与被告陈国锋之间的抵押合同系双方真实意思表示，原、被告双方均在抵押借款合同上签字，并由公证机关予以公证，该合同已依法成立，并在成立时生效。但此后原、被告在登记部门办理了最高额抵押登记，担保限额为450万元，应视为原、被告对合同进行了变更，原告可在450万元的范围内就担保财产即坐落于温州市永中街道罗东街202号房产优先受偿。被告陈国锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、《中华人民共和国物权法》第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、原告孙国华、傅蕾与被告陈国锋签订的《抵押借款合同》有效；
二、若被告陈国锋未履行本院（2011）温鹿商初字第1317号民事判决书确定的债务，则变卖或拍卖被告陈国锋名下坐落于温州市永中街道罗东街202号房产（所有权证号：065242，地号：c-48-214，建筑面积：271.44平方米），所得价款在450万元的范围内由原告孙国华、傅蕾优先受偿；
三、驳回原告孙国华、傅蕾的其他诉讼请求。
本案受理费160元，减半收取80元，由被告陈国锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员: 陈默 二○一一年 八月十一日 书记员: 曾芳芳